在建工程抵押需要哪些条件，是什么？ (一)

在建工程抵押需要哪些条件，是什么？

贡献者回答伴随着经济结构的调整，房地产发展面临新形势，在建工程抵押成为房地产融资的重要渠道之一。鉴于各地不断出现的烂尾楼，很多房屋登记工作人员对在建工程抵押过于谨慎，甚至出现不作为的情况。那么在建工程抵押需要哪些条件，是什么？

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在建工程抵押需要哪些条件，是什么？

北京市金台律师事务所袁柏林律师解答：

根据《担保法》及《担保法司法解释》、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

北京市金台律师事务所袁柏林律师解析：

实务中，询问时可以询问抵押权人是否知道是政策性房产，抵押资金只能用于工程后续建设，抵押权人认可后登记部门就没有责任。还有人认为集资建房，资金已经由集资人“凑齐”，再抵押已经没有意义，实际此观点也是错误的。集资建房不一定完全由集资人承担全部费用，有可能企业承担部分；另外，由于建设成本的变化，导致资金不够，企业可能予以承担，但企业暂时资金不足，抵押获得后续建设资金，保证项目完成，都是合理合法的。

袁柏林律师，20年房地产/建设工程专家律师，北京市金台律师事务所高级合伙人，资深房地产与建设工程律师，执业期间代理房地产、建设工程等诉讼非诉案件数百件，胜诉率高，现为中华全国律协、北京市律师协会、北京房地产法学会会员。

抵押权人死亡怎样实现债权，怎么规定的？ (二)

贡献者回答人死如灯灭，但是借款人死亡后，由其所借债务是否也会随之消失呢？其实这里牵扯一个遗产和遗产债务的问题。当借款人死亡后存在遗产时，债权人就在实现自己权利的可能，那么抵押权人死亡怎样实现债权，怎么规定的？

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抵押权人死亡怎样实现债权，怎么规定的？

广东介福律师事务所李锋律师解答：

按照《城市房地产抵押管理办法》第二十四条第二款的规定， 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条的规定，有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产： （二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。

广东介福律师事务所李锋律师解析：

遗产债务的内容包括以下这些方面：

1、被继承人生前依照税收法规定应当缴纳的各种税款。

2、被继承人因未履行合同所负的债务。

3、被继承人因实施侵权行为而对受害方应当承担的损害赔偿的债务。

4、被继承人生前因实施不当得利而负担的返还不当得利的债务。

5、被继承人生前因是无因管理的受益人，而对管理人所承担的补偿其必要费用的债务。

6、其他应由被继承人偿还的债务。

除上述遗产债务外，下列债务也属于遗产债务：

1、继承费用。是指为完成管理、清算、分割遗产及执行遗嘱而支出的费用。

2、酌给遗产债务。《中华人民共和国继承法》第十四条规定：“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。”这就是酌给遗产债务的规定。酌给遗产债务是基于法律规定和扶养事实而产生，因此属于遗产债务。

3、遗赠债务。遗赠只是赋予了受遗赠人请求执行遗赠的权利，在本质上属于债权范畴。继承开始以后，受遗赠人有权请求有关义务人履行遗赠，交付遗赠财产。

李锋律师，中华全国律师协会会员，广东介福律师事务所执业律师，自2013年12月入所工作，年均办理上百件诉讼业务。汕头大学法学本科毕业，业务范围主要在潮汕地区（汕头、揭阳、潮州）。我的承诺是:受人之托，终人之事。

业主发现所购的房产已被抵押，应如何处理并维护自己的权益？ (三)

贡献者回答商品房买卖中，总有一些开发商因为资金短缺将房产抵押给银行获取贷款，却又在购房者不知情的情况下售出，那么，购房者在买到这种抵押的房产后将面临着巨大的风险。那么业主发现所购的房产已被抵押，应如何处理并维护自己的权益？

网友咨询：

业主王某与某房地产发展有限公司签订购房合同并支付了69万元首期款，几个月过去开发商都没有办理合同备案手续，导致王某无法办后续按揭贷款手续。之后王某发现她所购买的房子居然抵押给了银行。请问业主发现所购的房产已被抵押，应如何处理并维护自己的权益？

福建和晟律师事务所黄进成律师解答：

一般来说，要促成该房屋买卖的成立，必须要解除抵押权。在实践中，有以下几种合法交易模式。

一、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。

二、开发商在履行告知的前提下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。

三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款(银行)三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。

四、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续。

福建和晟律师事务所黄进成律师解析：

为了减少购房纠纷，维护自己的合法利益，购房者还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求，除了不能进行抵押之外，还要对赔偿措施做一些要求，尤其是要申请资金监管，以免自己付了首付款发现房产被抵押，面临房财两失的局面。

在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，所以购房者可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。

黄进成律师毕业于华侨大学，执业至今十八年，现为福建和晟律师事务所主任律师。执业理念：受人之托，忠人之事。其法学理论功底扎实，执业经验丰富，个人语言表达能力和沟通能力强，深得当事人的尊重和信赖。

被抵押的房子能买吗，会有什么风险？ (四)

贡献者回答有时候房子是在抵押，但是房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋。那么被抵押的房子能买吗，会有什么风险？

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我和我老公准备在三亚买房，突然在相关政府部门了解到该开发项目以及抵押给了银行，不知道这样的房产是否可以购买？

北京天驰君泰(福州)律师事务所吴凡律师解答：

被抵押的房子能买，却存在一定的风险。

购买被抵押的房子存在的风险：

1、重复抵押。开发商在建设过程中由于资金缺乏，会选择将部分房源抵押给银行，获得银行的贷款，另一方面又为了加速回笼资金，在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下，就对该房源进行出售，这种重复的交易给房屋权属登记带来隐患。

2、多方利益冲突。利益冲突风险往往发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。比如开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人，购房者在不知情的情况下购买房产，一旦开发商资金链无法偿还抵押贷款，房屋的归属问题处理起来将会错综复杂，轻则延误购房者收房，重则购房者所购房屋产权遭遇转移。

3、退房难。开发商恶意隐瞒抵押情况，要么是补办解押手续，继续完成房产交易，要么是支付违约金，同意购房者退房。但是，通常情况下退房并不是一件轻而易举的事情，维权将会是个漫长的过程无法办理不动产证。

北京天驰君泰(福州)律师事务所吴凡律师解析：

避免购买抵押房产的风险：

1、为了减少购房纠纷，维护自己的合法利益，大家还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求，除了不能进行抵押之外，还要对赔偿措施做一些要求，尤其是要申请资金监管，以免自己付了首付款发现房产被抵押，面临房财两失的局面。

2、在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。

如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。

3、在购房之后要尽快去网签备案，如果发现了房屋已经被抵押，也可以趁早解决，避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜，事情宜早不宜迟。

吴凡律师，本人拥有20多年律师执业经验，曾任福建省最大投资集团法律事务经理，鼓楼区政府、福州市私营企业协会法律顾问。办理了大量民事、经济、执行与刑事案件，担任过众多单位的法律顾问，经验丰富，获得当事人一致好评！

房产抵押贷款律师咨询 (五)

贡献者回答法律主观：

在生活中，很多人打拼了一辈子就是为了一个房产证，房产证是房屋产权的证明。当然现在房价的上升也就让很多买房止步为难，如果经济上不太宽裕的话，是可以通过贷款的方式来办理的。一、房产证抵押贷款办理贷款额度贷款额度是高是低还是要看借款人的需求和收入能力，如果只需要20万却非要贷40万，那么另外的20万无疑会给每期还款带来格外的压力。若借款人收入能力上佳也就罢了，若收入能力不佳，则非常可能造成逾期，给自己日后贷款带来麻烦。二、房产证抵押贷款流程1、申请人准备资料向银行申请贷款；2、银行受理；3、评估公司对房产（抵押物）进行评估；4、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批；5、银行审批通过后，办理房产抵押；6、银行取得他项权利证后进行放款；7、银行贷后管理。三、房产证抵押贷款办理条件贷款人要具备的条件：首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁；其次，有固定的住所；有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力；第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。抵押房屋要符合的条件：(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年；(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；这里需要提醒大家，用来抵押的房产的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。四、房产证抵押贷款申请材料1、房产证；2、产权人及配偶的身份证；3、产权人及配偶的户口本；4、产权人的婚姻证明（结婚证或民政局开具的未婚证明）；5、借款人及配偶的身份证；6、借款人及配偶的户口本；7、借款人的婚姻证明（结婚证或民政局开具的未婚证明）；8、借款人及配偶的收入证明及银行流水。

法律客观：

《城市房地产抵押管理办法》

第四条

以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

《城市房地产抵押管理办法

《城市房地产抵押管理办法》

第五条

房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

通过上文，我们已经深刻的认识了房地产抵押律师，并知道它的解决措施，以后遇到类似的问题，我们就不会惊慌失措了。如果你还需要更多的信息了解，可以看看天枢律网 的其他内容。