在城市快速发展的浪潮中，征收与拆迁成为了推动城市建设与更新的重要手段。以海为例，这片曾经宁静的海滨之地，随着自由贸易港建设的推进，迎来了前所未有的变革。从最初的规划讨论，到征收决定的公布，再到补偿协议的签订，每一步都牵动着当地居民的心。征收条例，作为这一过程中不可或缺的法律依据，不仅规范了征收行为，确保了公共利益的实现，也严格保护了被征收人的合法权益，为海的未来发展奠定了坚实的基础。

征收/拆迁始末：海为例解读征收条例 (一)

征收/拆迁始末：海为例解读征收条例

优质回答《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台已久，被征收人换了一拨又一波，然而总是有新的当事人咨询我们关于征收补偿的具体问题，上海71号令相对完善，特在此海为例做简要梳理，以帮助需要维权的“拆迁户”。

随着人类文明产生，迈入农业社会之后，农业和手工业逐步分离，城市也渐渐形成，城市是生产力发展和社会经济繁荣的结果。从最初的弹丸之地到今天的世界都市，城市得到了长足的发展，成为一定区域范围内政治、经济、文化、宗教、人口的集聚之地和中心所在，是文明进步、经济发展、社会演化的主要空间载体。

正是由于城市的特殊地位，使得城市问题成为一直以来难以忽略的问题，随着城市化进程的加快，诸如人口与土地、商业与农业、城市定位与发展等问题也越来越突出，甚至能够制约地区的发展。

城市扩张的加剧，使得房地产行业迅猛发展，成为带动经济增长的重要支柱，资本的扩张、经济的发展往往伴随这罪恶和血泪，房地产行业的发展也不例外，而不很健全的法制也成为孕育罪恶的土壤，侵蚀着整个国家的根基，损害这人民的权益，当然，也有很多腐官恶贾因此大发横财，为百姓所唾弃，也正是这个过程中人民百姓利益受损而贪官污商损人利己的两极化发展，让我们不得不重视产生在土地和房产上的利益纠纷，而作为弱势的普通民众，其利益维护之路也充满荆棘、重重险阻。

城市以拆迁、征收等不同形式进行扩张，这种扩张带给每个家庭、个人或者是私有经营单位的是伤害和损失，其中某些损失甚至是无法以货币形式估量的，单个的个体并不能阻挡城市的扩张，那些损失也不得不承受，作为一个尽职尽责的政府或组织而言，必然会弥补其给他人带来的损失和伤害，但现实生活中往往并非如此，我们经常需要面对受损的权益无法维护的状况，甚至个体维权反倒起到了相反的作用，各种难以把握的状况致使不同的个体为了维权走上了不同的道路，最终结果也大相径庭。作为律师，我们衷心的希望每一个个体的权益都得到维护、正义得到伸张，但因为各种现实状况，我们同时也希望每个个体维权的方法和途径也能够合理合法。因而将从不同方面来讨论如何在城市扩张中维护自身权益——国有土地上房屋征收过程中，我们将会获得多少补偿？

2011年1月21日国务院发布中华人民共和国国务院令第590号，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日其施行。我国城市的扩张、房地产的发展从拆迁时代进入了征收时代，也从强拆暴拆时代进入了依法征收时代，尽管此后我们仍需要面对强拆暴拆等不法行为，然而新的条例的公布其宣示意义远大于实际作用，不仅伴随着法制的健全，更意谓着我们将从法制社会逐渐向法治社会转变进入了新的阶段，年度立法数量的增加、立法领域的扩展等不同的法律现象，其意义和作用虽然在短期内并不会很快体现，然而其对于每一个公民而言都是巨大的福利。这也意味着法律不再仅仅是法律人的战斗的武器，也让法律成为每个公民维权的工具逐渐落到实处。《条例》也是如此，它虽然会因为征收使很多个体面临巨大的变迁，但同时也保证了每个个体都能得到对应的补偿，以保障被征收房屋所有权人的权益。

通常而言，征收是政府公共部门为了政治、经济、文化等社会发展的需要，以征收的形式取得单位或者个人的房屋和土地，用于新的市政建设和开发，同时对被征收人予以合理补偿的、服务公众的政府行为。房屋的征收与补偿原本是为政为民、造福社会的好事，但却在具体工作一层一层落实的时候逐渐演变成为公众所诟病的坏事，事情何以发展至此？俗话说，千里之堤毁于蚁穴，征收是一个既严谨又漫长的过程，任何一个环节出现问题，都会损害公民的权益，都会影响一平方米被征收人将会获得多少赔偿，为了便宜讨论，使讨论有针对性，因此将海市房屋征收与补偿为例，进行分析，使每一个公众都能够在法律的庇护下维护自己的权益、保障财产的安全。

谁征收？谁补偿？

——征收的概况和始末

在政府产生之初，人们对于政府能够做什么和不能做什么有过很长时间的争议，即使到了当下，这个没有一个统一的结论，我们只能说在意识形态和政治制度不同的国家，我们会看到有各自特点的政府组建形式和职能。在社会契约论以及各国政府的实践中，我们都能够清楚的感受到明确政府权力界限对公权力的约束和私权利的保障的重要意义。权力界限的划分给予政府部门正当性的名义，获得做出政府行为的资格，并将其作为的范围加以明确，因而我们在面对国有土地上的房屋征收时，面对征收部门，我们首先要考虑的是这些人是否具有资格。尽管在资格问题上出现漏洞和错误的可能性很小，但鉴于其对于理解和把握征收行为的重要性，因而需要简单说明。

在现实生活中，个体在与政府打交道的过程中，有时会产生优势交往，当事人把所有的怨气都撒在工作人员身上，工作人员也常常是任打任挨，毕竟有三大纪律、八项规定在那里，一般都是工作人员吃委屈，曾有记者采访一报警市民：你是怎么知道对方不是真的警察的？回答说：我打他他还手了。另有闯红灯市民下饶，交警跟着下守法。任打任挨由此可见一斑，另一方面也有弱势的时候，临时工城管、临时工协警参与执法等情况屡见不鲜，人们已经见怪不怪了。

在此必然会有人提及暴力拆迁、强拆偷拆也属于后者，然而事实不全然如此，有时候甚至和政府没什么关系，那么问题就来了——为什么政府行为最终会和政府没关系？面对这个问题，我们就需要明确哪些主体会参与到征收和补偿的过程中来，这些政府部门自身都有哪些职能，他们在征收与补偿中又需要开展哪些具体的工作，工作进度安排是如何确定的等等这些问题，需要以法律为依据来逐一明确。

就上海市而言，征收与补偿的管理部门包括市房屋行政管理部门、市和区县发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等行政部门、被征收房屋所在地的街道办事处、乡镇人民政府，尽管职能和分工不同，但都是保障征收和补偿工作顺利进行的重要环节。区县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，至于具体工作的落实则是由区县房屋行政管理部门开展，与此同时也赋予了其可以将具体工作委托给房屋征收事务所，房管局出于各种考虑，都会将具体事务委托给房屋征收事务所，征收部门对事务所委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担责任。虽然在房屋征收与补偿的完整过程中会涉及到很多不同职能的部门，但作为被征收人而言，相关性最强的是房管局，接触最多的是征收事务所。

就征收进度而言，首先是规划阶段，建设项目在符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的前提下，才能保证进入征收阶段，根据不同的建设需要，征收工作所涉及的部门也不同，经过的程序也不同，如科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的建设项目征地范围的确定，需要以建设用地规划许可证为依据；而因旧城改造进行征收的项目，范围的确认需要由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门及区县人民政府确认。

其次，意见征询阶段；为旧城改造确定征收范围后，就进入了意见征询阶段，上海市需要百分之九十的被征收人、公租房承租人同意，才能进行旧城改建，因为各地的自身状况不同，需同意人数的百分比会有一些变化，一般不会低于百分之八十五，因为问题还没有开始出现，征询阶段通常都会进行的比较顺畅。然后，进入调查登记阶段，房屋征收部门会对征收地块内的登记房屋的基本信息进行调查并登记，包括权属、区位、用途、建筑面积等情况，调查结果会在征收地块进行公示，供被征收人和公房承租人浏览、查阅；在此同时，区县政府也会组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，如果被认定为合法建筑和超过批准期限的临时建筑，房屋征收部门会予以补偿，反之则不能获得补偿。

再次，就进入确定征收补偿阶段，在调查登记过后，征收部门会根据本地区的情况拟定征收补偿方案，报区县人民政府，由其组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在征收地块予以公布，征求被征收人、公房承租人意见，属于旧城改建征收房屋的，还应当组织相关人员和代表参加的听证会。而这个过程在实际中通常不会引起人们的重视，这里面既有政府公布不当的因素，也有被拆迁人和公房承租人自身漠视的因素、甚至意识不到自己享有的权利，加之公众对于征收补偿方案所包含内容认知的缺乏，很难参与到方案的修改程序中去，加速了正式方案的公布，可以说在某种程度上加快了征收的进度而不自知。其后会进行社会稳定风险评估，做出征收决定并公告，从而进入与被征收人和公房承租人最相关的补偿阶段！

阁楼平改坡要被强拆怎么办？上海平改坡阁楼会被强拆吗 (二)

优质回答阁楼平改坡是一种常见的房屋改造方式，但如果没有取得相关的土地使用证和住宅设计规划许可证，就会面临被强拆的风险。对于已经面临被强拆的阁楼平改坡，业主们可以考虑以下几种办法：

1. 向相关部门申请延缓拆迁时间。可以联系城管、拆迁办、房屋管理部门等，向他们提出申请，表示愿意配合并且积极解决问题，请求对拆迁时间进行延缓，争取时间寻找其他解决办法。

2. 搜集相关证据，申请行政复议或提起行政诉讼。具体来说，业主们可以咨询专门的律师或律师事务所，了解相关法律法规，并结合实际情况搜集相关证据，包括房屋购买合同、建房合法性证明、土地使用证、住宅设计规划许可证等，向相关部门申请行政复议或提起行政诉讼，通过法律手段保护自己的合法权益。

3. 提出合理的赔偿要求。在与相关部门沟通时，业主们可以提出合理的赔偿要求，例如给予适当的安置补偿、经济赔偿等，并且可以结合实际情况进行协商和谈判，尽量达成双方都能接受的一致意见。

4. 联合其他业主发起维权行动。如果有多个业主面临相似的问题，可以联合起来发起维权行动，通过集体力量争取更大的合法权益。

总之，阁楼平改坡被强拆是一件很麻烦的事情，但是业主们可以通过各种手段来保护自己的合法权益，尽可能减少损失和负面影响。同时，也要注意自己在房屋改造时要符合相关法律法规，避免不必要的麻烦。

上海集资房会被强拆吗 (三)

优质回答目前上海市已经明确规定，集资房是指“非有法律效力的房屋使用权”，也就是说集资房是一种无法正式登记产权证的住房。由于集资房的产权不明确，所以无法进行买卖、抵押等操作。因此，上海市政府对于集资房的态度是要加大整治力度，遏制违法建设，并严禁出租。

上海市政府进行强拆的原因主要有以下几点：

1.违法建设：很多集资房都是未经规划审批、违反建筑法规建设的。这类房屋往往存在安全隐患和不合理的建筑结构，容易导致事故发生，对于市政府而言，为了保障居民的生命安全，必须进行拆除。

2.城市更新规划：随着城市的不断发展，一些老旧小区和城中村需要进行更新改造。这些地区的房屋往往是自建房、集资房等，这些房屋已经不符合现代城市规划和发展需要，因此需要进行拆除。

3.保护房地产市场秩序：集资房的存在容易助长黑市交易，加剧房地产市场的泡沫化和不稳定性。为了维护正常的房地产市场秩序，上海市政府要严厉打击违规房产交易，对集资房进行整治。

尽管上海市政府加大了集资房整治力度，但并不意味着所有的集资房都会被强拆。根据相关规定，对于合法登记、安全合规、没有涉及重大违法犯罪事项的集资房，可以进行合规审查，以确保居民的合法居住权益。此外，上海市政府还会通过政府购买回迁等政策，对一些集资房进行合理处置，以减少对居民的影响。

总的来说，上海市政府在整治集资房方面的态度是明确的，不合规的集资房会面临强拆的风险。但对于合法、合规的集资房，政府也会采取相应的政策和措施，保障居民的合法权益，不会一刀切地进行强拆拆除。

上海市小区违章 (四)

优质回答一般来说因为你的天井里的搭建原本就属于违章，你改建过程中，其他居民有权投诉你违章，但是无论居民还是物业都只有劝阻的权利，没有执法权（不能强行拆除），强拆必须由房屋规划部门认定违章后，由专门的执法部门监督拆除。（通常这个很麻烦）如果不是这样你可以投诉或者上法院告（拆除本身违法）哪些建筑物属于违章搭建和违章建筑依照《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》，违章搭建主要是指：(1)在阳台上搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物；(2)在天井中搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物。违章建筑主要是指：(1)房屋加层、屋面升高的建筑物；(2)庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物；(3)街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物；(4)逾期未拆除的占用道路的施工临时建筑物、构筑物。上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定发布单位：上海市人民政府文 号：发布日期：1993年06月24日生效日期：1993年06月24日失效日期：2001年01月09日第一条 为了有利于对本市违章搭建和违章建筑进行整治，改善本市的市容市貌，根据《上海市城市建设规划管理条例》（以下简称《规划条例》）和《上海市城镇公有房屋管理条例》（以下简称《公房条例》）等法规的规定，制定本规定。第二条 下列未经公房产权所有人同意的搭建，属违反《公房条例》的搭建（以下简称违章搭建），由房屋管理部门处理：（一）在阳台上搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物；（二）在天井中搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物。第三条 下列未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物，属《规划条例》所称的违章建筑，由规划管理部门处理：（一）房屋加屋、屋面升高的建筑物；（二）庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物；（三）街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物；（四）逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。第四条 占用道路（包括人行道），未经公安部门、规划管理部门批准或虽经批准但逾期未拆除的建筑物、构筑物等违章建筑，由公安部门处理或由公安部门会同规划管理部门处理。第五条 未经公房产权所有人同意及规划管理部门许可，在晒台上搭建的局部封闭性的建筑物、构筑物，属违章搭建，由房屋管理部门处理；在晒台上建造的封闭性的建筑物、构筑物，属违章建筑，由房屋管理部门查实后移送规划管理部门处理。第六条 未经公房产权所有人同意，未取得《建筑工程规划许可证》的房屋加层，属严重妨碍城市规划的违章建筑。第七条 有下列情形之一的违章建筑，属妨碍公共安全和交通的违章建筑：（一）在道路（包括人行道）上和街坊、里弄、新村通道内建造的；（二）利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的；（三）建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的；（四）在市政、公用设施（包括地下管线）上建造的；（五）其它已经妨碍或可能妨碍公共安全和交通的。第八条 本规定第二条、第三条、第四条、第五条规定之外的违章搭建、违章建筑，按《公房条例》和《规则条例》的有关规定处理。第九条 报经区（县）人民政府批准，区（县）房屋管理部门、规划管理部门可以委托街道办事处（乡、镇人民政府）行使处理违章搭建、违章建筑的部分职权，街道办事处（乡、镇人民政府）在委托权限内以主管部门名义行使职权。第十条 在整治违章搭建、违章建筑中，区（县）两个主管部门发生职责权限争议时，由区（县）人民政府指定有关部门协调；协调不成的，由区（县）人民政府作出决定。第十一条 属严重妨碍城市规划的违章建筑，应限期拆除或按有关法律、法规的规定予以没收。第十二条 对于违章搭建、违章建筑，依法必须限期改正、拆除或没收的，不得仅用罚款代替。第十三条 公私同幢的房屋中的违章搭建，参照《公房条例》有关规定予以处理。第十四条 对正在施工的违章建筑，有关主管部门一经发现，应责令其立即停工；不听劝阻，继续施工的，可予以强制拆除。第十五条 对妨碍公共安全和交通的违章建筑，由区（县）人民政府组织规划管理部门、公安部门等按下列程序予以拆除：（一）规划管理部门依职权调查取证，查清违章建筑的事实；（二）规划管理部门向当事人发出限期自行拆除违章建筑的决定书。其中对成片违章建筑，先由区（县）人民政府发出统一整治的通告。当事人对决定书不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。（三）当事人逾期不自行拆除违章建筑的，由区（县）人民政府组织有关部门强制拆除。第十六条 证明违章搭建、违章建筑的证据：（一）举报或要求整治违章搭建、违章建筑的信件或陈述笔录；（二）对违章搭建、违章建筑的查勘笔录、照片或录像等；（三）询问相邻人及其他人的调查笔录；（四）违章搭建、违章建筑的行为人的陈述笔录；（五）违章搭建、违章建筑的其他证据。第十七条 当事人及其他人妨碍、阻挠执法人员查处违章搭建、违章建筑，未使用暴力、威胁方法的，由公安机关按《治安管理处罚条例》第十九条第七项处理；使用暴力、威胁方法妨碍查处违章搭建、违章建筑，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第十八条 对强制拆除违章搭建、违章建筑所支出的人工费、垃圾清运费等，主管部门应作出由违章搭建、违章建筑的行为人承担费用的行政决定书。当事人不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议或起诉，又不履行决定的，作出决定的主管部门可申请人民法院强制执行。第十九条 建筑施工单位承揽违章搭建、违章建筑的，其主管部门应对建筑施工单位负责人和主要责任人员予以行政处分。第二十条 负责整治违章搭建、违章建筑的工作人员，违反法律、法规、规章的有关规定，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，给国家和人民生命财产造成损失的，由其主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十一条 本规定自一九九三年八月一日起施行。上海市小区违章

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。天枢律网 希望征收/拆迁始末：海为例解读征收条例，能给你带来一些启示。