什么叫做小产权房

什么叫做小产权房

### 什么叫做小产权房

小产权房，这一在社会实践中形成的约定俗成的称谓，指的是在农村集体土地上建设的、未办理相关证件且未缴纳土地出让金等费用的房屋。其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会出具，因此又称“乡产权房”。以下是对小产权房的详细解析。

一、小产权房的定义与特征

小产权房，顾名思义，其“小”主要体现在产权的不完整或瑕疵上。这些房屋通常建设在农村集体土地上，未经过国家土地、规划、建设等部门的审批，因此无法获得国家颁发的正式房产证。其产权证明仅由乡镇政府或村委会出具，不具备法律效力，无法办理房地产权登记和过户手续。这一特征使得小产权房在法律上处于一种较为复杂的状态，不受法律保护。

二、小产权房的产生原因

小产权房的产生，与我国长期以来的土地资源城乡二元化管理体制密切相关。在城市化进程中，农村土地属于集体所有，只有在政府或国家通过征用的方式才能进入流通。然而，随着城市房价的持续上涨，许多工薪阶层难以承担高昂的购房费用。与此同时，农村集体土地所有者受巨大利益的驱动，甘愿冒风险以超出法律的形式进入市场，以获取利益最大化。此外，政策法律规定中存在的模糊不清之处，也为小产权房的建设留下了擦边球的空间。

三、小产权房的购买风险

购买小产权房存在多重风险。首先，由于小产权房无法获得合法产权证，购房者无法通过法律途径主张所有权，可能面临一房多卖、强制拆除等风险。其次，由于小产权房未经过国家相关部门的审批和监管，其施工质量和房屋售后保修难以保证，存在安全隐患。再者，由于小产权房无法办理房地产权登记和过户手续，购房者无法申请银行贷款，融资困难。最后，在国家征地拆迁时，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房者无法得到对产权进行的拆迁补偿。

四、小产权房的法律地位与监管措施

从法律角度看，小产权房的建设和交易存在诸多限制。一方面，这类房屋无法取得国家颁发的正式的房产证，不受法律保护。另一方面，小产权房的买卖合同一般被认定为无效，因为其违反了我国土地管理法规，扰乱了土地市场秩序。为遏制小产权房的建设和销售行为，国土资源部与住房城乡建设部明确要求严查在建、在售项目，对违法建设主体实施处罚。同时，政府还在不断加强土地管理，部分地区已开展存量小产权房清查行动。

五、小产权房与商品房的区别

小产权房与商品房在多个方面存在显著差异。首先，在产权证书方面，小产权房的产权证明由乡镇政府或村委会出具，无法律效力；而商品房的产权证书由国家房管部门颁发，具有法律效力。其次，在土地性质方面，小产权房主要建设在农村集体土地上；而商品房则建设在国有建设用地上。此外，在销售许可方面，小产权房通常无“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）；而商品房则需具备这些证件才能合法销售。

综上所述，小产权房作为一种在法律上处于复杂和不稳定状态的房屋类型，其存在和交易均存在诸多风险和限制。购房者在选择房屋时，应充分了解小产权房的相关法律法规和政策要求，避免陷入不必要的风险之中。同时，政府也应继续加强监管和整治力度，维护房地产市场的稳定和健康发展。

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