加快完善长租房政策

加快完善长租房政策

正常人类的身份下，对加快完善长租房政策的介绍

在现代社会，作为一个正常人类，我们不仅需要关注自身的生存和发展，还需要关心和了解与我们生活息息相关的政策环境。近年来，随着城市化进程的加速和人口流动的频繁，住房问题，特别是长租房政策，成为了社会关注的焦点。本文将从正常人类的视角出发，介绍加快完善长租房政策的相关知识，并对其意义进行总结。

一、长租房政策的重要性

长租房政策对于正常人类的生活具有重要意义。随着就业市场的灵活化和城市化进程的推进，越来越多的人选择在城市中租房生活。然而，传统的租房市场存在着诸多问题，如租金不稳定、租期不灵活、租赁双方权益保障不足等。加快完善长租房政策，旨在解决这些痛点，为租房者提供更加稳定、可靠的居住环境。

二、国家层面的长租房政策

从国家层面来看，加快完善长租房政策主要体现在以下几个方面：

首先，是租赁合同法规的完善。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同是出租人与承租人之间约定权利和义务的重要法律文件。国家通过制定和完善租赁合同法规，明确了租赁双方的权利和义务，保障了租赁关系的稳定性和可预期性。这为长租房市场的发展提供了坚实的法律基础。

其次，是保障性租赁住房政策的推出。为了解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，国家出台了一系列保障性租赁住房政策。这些政策不仅提供了租金低于市场价的租赁住房，还通过政府给予土地、财税、金融等政策支持，降低了住房租赁企业的运营成本，提高了保障性租赁住房的供应能力。

最后，是建筑方面相关政策的制定。长租公寓的建设和运营需要遵守国家的建筑法规和安全标准。国家通过制定和完善相关政策，确保了长租公寓的建筑质量和居住安全，为租房者提供了更加安心、舒适的居住环境。

三、地方政府的实践与创新

在加快完善长租房政策的过程中，地方政府也发挥着重要作用。以东莞市为例，该市在住房建设“十四五”规划中明确提出要加快完善长租房政策，发展住房租赁市场。东莞市政府通过加强房地产资金监管、规范房地产市场交易秩序、健全问题楼盘化解机制等措施，为长租房市场的发展提供了有力的制度保障。

此外，东莞市政府还积极推动住房管理信息化建设，实现了房地产项目规划、开发、建设、交易到物业服务的全流程管理。这不仅提高了政府的管理效率，也为租房者提供了更加便捷、透明的租房服务。

四、长租房政策的未来趋势

展望未来

要高度重视什么建设加快完善长租房政策 (一)

答租赁住房将成可长期接受的住房消费方式

进入2月份，深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策，整治租赁市场乱象，引导长租市场稳健发展。

专家表示，此次三城密集出台文件，具有风向标意义，为其他大城市规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促进行业规范发展，有效降低长租公寓企业资金链断裂风险，保障广大租房者利益。

整顿迫在眉睫

近年来，在政策鼓励和资本追逐下，住房租赁市场特别是长租市场快速发展。部分长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池，乱象丛生。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，大量租房者权益受到侵害，破坏了长租房市场声誉，冲击了正处在上升通道的住房租赁市场，教训深刻。

据不完全统计，长租公寓提供的租房数量呈逐年上升趋势，在北京、上海等城市，长租公寓类的企业市场份额已超过20%。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，2021年将规范发展住房租赁市场，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度，防止“爆雷”风险。

按往年惯例，春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线城市在春节前相继出台针对住房租赁市场的监管规则，进一步规范租赁市场，可谓正逢其时。

直指行业痛点

“租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。部分长租公寓企业利用“租金贷”变相融资，通过高杠杆进行扩张，一旦资金链出谨漏绝现问题，将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金，希望租房者腾空房屋；租房者仍要还银行贷款，面临房财两空的窘境；银行可能面临因难以回款形成坏账。

此次三个城市的整顿措施中，均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付对象，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出，金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。上海则更加严格，要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务；已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

利用“长收短付”形成资金池进行大规模扩张，也是当前长租公寓企业存在的搜禅突出经营风险。此次三个城市的整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。

北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。上海规定，承租人支付租金周期在3个月的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转祥姿。深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管。

此外，设立租金监管账户，确保资金安全，也是三个城市此次整顿的共同措施。上海、深圳均提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。北京市明确，住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。

中原地产首席分析师张大伟认为，严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性，政策严格执行之下，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

业内人士预计，通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，特别是经营风险较大的中小企业将逐步淘汰，行业经营环境得到优化。

规范长租房市场

去年12月召开的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题，并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求，包括加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控，等等。预计我国租赁住房将迎来全面快速发展，未来将成为居民可长期接受的住房消费方式。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示，中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，这表明保障性租赁住房建设和规范发展长租房被提到前所未有高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。

上海市房屋管理局有关负责人近日介绍，2021年上海全年计划新增供应公租房8000套，同时加强既有房源周转循环使用；加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作，全年计划新增供应床位1万张。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。

据介绍，保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房新市民，政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。

王蒙徽表示，将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策，增加土地供应，单列用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设，支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有企业和民营企业功能作用。

专家表示，中央经济工作会议提出的相关要求，对住房租赁市场的发展具有里程碑意义。其开启了对规模庞大的住房租赁市场有专项用地保障的历史；同时，将改变住房租赁市场长期以私人房源为主导，公租房和集中式长租房占比低的状况；此外，受政策支持、价格由政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场“稳定器”的作用。

“随着保障性租赁住房供给增加和长租房市场规范发展，我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化，租赁房占比进一步提高，市场规范程度大幅度提升，租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。”虞晓芬说。

【长租房政策】长租房是什么 长租公寓有哪些政策性优惠 (二)

答长租公寓，又称白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场的一个新兴领域，通过将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间形式出租给需要的人士。

国内长租公寓主要分为集中式和分散式两类。集中式通常采用传统商业地产模式，通过自持土地开发或楼宇整租改造进行运营；分散式则通过整合户主房源进行重新装修管理，类似于“二房东”模式。

随着长租公寓概念逐渐被接受，传统租赁市场中，租客的租赁时间通常为一年。为了推动住房租赁市场的健康发展，国家自2015年起出台了一系列政策文件，鼓励住房租赁市场的发展。

2015年1月6日，《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。

2015年1月20日，《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》明确了租房提取条件和额度规范，简化租房提取要件，提高审核效率。

2015年10月29日，《减免税政策代码目录》公告指出按政府规定价格出租公有住房和廉租住房免征营业税，个人出租房屋减征个人所得税，个人出租住房房产税暂减按4%的税率征收。

2016年2月2日，《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。

2016年3月5日，《2016年政府工作报告》提出建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

2016年6月3日，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，加大政策支持力度，加强住房租赁监管。

2016年12月20日，2016年中央经济工作会议强调加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

2017年4月1日，《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

2017年7月18日，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》培育机构化、规模化住房租赁企业，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

2017年10月18日，十九大报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年12月20日，中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年3月22日，全国两会政府工作报告提出落实地方主体责任，继续实行差别化调控，发展住房租赁市场，支持共有产权住房。

2018年4月24日，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确了住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域。

2018年6月1日，《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》鼓励保险公司通过直接投资，发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

在中央政策指导下，截至2018年6月底，全国超过40个城市发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。地方政府政策主要从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则。

供应主体方面，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用。

租户权利保障方面，租户稳定居住权得到重点支持，促进国内租赁常态化的理念培养。

公租房运营管理方面，通过货币补贴方式，支持公租房保障对象通过市场租房，推动公租房租金市场化。

税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州等城市明确给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。

住房租赁金融方面，支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。

住房租赁监管平台方面，北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。

随着房地产逐渐由增量向存量市场过渡，住房租赁领域的政策红利刚刚打开。目前中央正在推进住房租赁的立法工作，各地还将陆续出台完善相关政策文件，推动住房租赁市场发展。

《利用集体土地建设用地建设租赁住房试点方案》确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

截至目前，湖北、广东、湖南、福建、吉林、宁夏、江西、安徽、四川、甘肃、辽宁等省市已明确提出就租赁房屋公积金落地予以政策支持。

备受关注的个人所得税法修正案草案6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

中央提出了租购同权的指导方向，广东发文提出保障子女在就学、入户、社保等方面与购房者同等权利。

保障租户权益，更贴近房屋居住的本质。北京住建委率先公布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，提出要抓紧开展住房租赁监管平台建设，规范租赁合同示范文本制定，承租家庭可申请调换公租房项目等。

租赁领域是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域，鼓励租赁业的发展是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展，未来的政策只会越来越细化，越来越可执行。

此次是九部委首次联合提出对租赁市场的支持政策，从市场供给、金融支持和配套平台方面都做了规定。

从选取的试点城市来看，珠三角区域占了三分之一，可见此次租赁支持试点发展的重担在广东。

通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。目前城市中国企拥有为数不少的闲置老旧物业，鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。

供给方面明确提出了在新增土地出让中配建租赁类用房。

金融方面的支持对于目前的租赁行业来说是最重要的方面，但受制于当前的宏观环境和利率情况，国家在这方面可以放手实施的优惠并不多。

多项制度的保驾护航将持续利好长租公寓行业的发展。强烈看好这个万亿市场的长期发展机会，具备资金和资源优势的公司将是未来千亿市值龙头的有力竞争者。

再提“房住不炒” 大城市、租赁住房将成调控“靶心” (三)

答“房住不炒”政策下，大城市和租赁住房将成为房地产调控的重点。

坚持“房住不炒”定位：

中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，这意味着未来楼市政策将继续打击投资投机行为，保护真实的居住需求。监管层赋予各地“因地制宜”的灵活性，即便政策有所微调，也会向着有利于刚需的方向进行。

解决大城市住房突出问题：

由于大城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展。因此，监管层将解决大城市住房问题提升到重要战略地位，注重“因地制宜、多策并举”。政策将不仅对需求端进行限制，也会通过增加住宅用地供应、建设人才房、租赁房等供给端手段，以及促进区域协同发展等政策，来平抑市场波动。

加强租赁市场监管：

会议专门提及租赁市场，提出整顿租赁市场秩序、规范市场行为，并涉及对租金水平的调控。租赁市场将迎来“强管控”时代，租赁行业有望逐渐告别“野蛮生长”的时代。监管层对租赁市场仍持正面支持的态度，未来租赁市场的监管将制度化、常态化，包括加强租赁机构的经营监管、培育与规范并行、对租金水平的指导价格与管理等。

多渠道加强租赁房源供应：

土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。国有和民营企业都要发挥功能作用，降低租赁住房税费负担。

租购同权：加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。这将有助于提升租赁市场的吸引力，促进租赁市场的健康发展。

姚劲波：强化治理长租乱象 尽快出台更高级别住房租赁上位法 (四)

答姚劲波关于强化治理长租乱象的建议主要包括以下三点：

加快完善市场监管体系，防范行业风险：

建议尽快出台更高级别的住房租赁上位法，以规范长租房市场和经营机构的行为。主张建立基于数字技术的住房租赁交易服务系统，实现租房信息备案、交易、监管的全流程线上化、实时化，动态处置低信用机构及从业人员。强调健全长租房经营机构资金监管制度，整顿高风险经营行为，保障行业健康有序运转。

持续加大房源有效供给，并向新市民群体倾斜：

建议国家层面加强统筹，引导各地因城施策，将土地供应侧重于发展政策性租赁住房。主张外来人口集中流入城市加大保障性房源供应，推出多种档位的长租房源，满足各类人群的租赁需求。鼓励居民将闲置住房通过合法租赁机构长期出租，并给予税费减免，以激活潜在房源。

稳步推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益：短期内，建议地方政府重点保护租房者基本权益，强化治理长租乱象。在中长期，主张逐步将公共服务与房产所有权松绑，推进其直接与人绑定，缩小租购之间权益差，促进公共服务资源配置的均衡化。

国务院：完善长租房政策 支持提取住房公积金用于租赁住房 (五)

答4月25日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》。

《意见》中称，应对疫情影响，要促进消费有序恢复发展，其中提到，创新消费业态和模式。适应常态化疫情防控需要，促进新型消费，加快线上线下消费有机融合，扩大升级信息消费，培育壮大智慧产品和智慧零售、智慧旅游、智慧广电、智慧养老、智慧家政、数字文化、智能体育、“互联网 医疗健康”、“互联网 托育”、“互联网 家装”等消费新业态。

《意见》中还提到，合理增加公共消费。完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

在用地用房保障方面，加大土地、房屋节约集约和复合利用力度，鼓励经营困难的百货店、老旧厂区等改造为新型消费载体。鼓励通过先租后让、租让结合等方式为快递物流企业提供土地。适应乡村旅游、民宿、户外运动营地及相关基础设施建设小规模用地需要，积极探索适宜供地方式，鼓励相关设施融合集聚建设。优化国有物业资源出租管理，适当延长租赁期限，更好满足超市、便利店等消费场所用地用房需求。支持利用社区存量房产、闲置房屋等建设便民网点。允许有条件的社区利用空闲土地或划定的特定空间有序发展旧货市场。

此外，在财税支持方面，《意见》指出，鼓励有条件的地区对绿色智能家电、绿色建材、节能产品等消费予以适当补贴或贷款贴息。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。天枢律网 希望加快完善长租房政策，能给你带来一些启示。